יצירת יחידות רישום נפרדות בנחלה
הליך פרצלציה בנחלה הוא מהלך תכנוני-קנייני, אשר במהותו משנה את המבנה הרישומי של חלקת המגורים (חלקה א'). מטרתו היא לחלק מחדש את השטח וליצור מתוכו מגרשים עצמאיים בעלי גבולות מוגדרים, הניתנים לרישום כיחידות קניין נפרדות בלשכת רישום המקרקעין. מהלך זה, המתבצע לרוב במסגרת הליך "פיצול מגרש", כרוך בהכנת תוכנית איחוד וחלוקה (תצ"ר) ואישורה ברשויות התכנון וברשות מקרקעי ישראל. השלמת ההליך מאפשרת לבצע עסקאות נפרדות בכל מגרש, כגון מכירה או העברה לדור ההמשך, ומעניקה ודאות קניינית מלאה לגבי גבולותיו וזכויותיו של כל מגרש שנוצר.
ניהול הסיכונים המשפטיים בעסקאות מקרקעין
תפקידו של עורך דין קרקעות הוא לנהל את הסיכון המשפטי הכרוך בכל עסקה במקרקעין. תפקיד זה אינו מסתכם בניסוח הסכם, אלא מתמקד בביצוע בדיקות נאותות מקיפות, שמטרתן לגבש תמונה משפטית ותכנונית קוהרנטית של הנכס. הבדיקות כוללות ניתוח של מצב הזכויות במרשם הרלוונטי, איתור שעבודים, עיקולים, צווים שיפוטיים או זכויות צד שלישי העלולים להגביל את השימוש בנכס או את העברת הבעלות בו, וכן בחינת המצב התכנוני, לרבות ייעוד הקרקע והתאמתה להיתרי בנייה קיימים ועתידיים. על בסיס ממצאים אלו, הוא מבנה את העסקה באופן המגן על האינטרסים של לקוחו ומבטיח את העברת הזכויות באופן נקי ובטוח.
הערכת הפוטנציאל והסיכון ברכישת קרקע חקלאית
תהליך של קניית קרקע חקלאית הוא במהותו השקעה המבוססת על פוטנציאל עתידי ולא על מצב קיים. על פי דין, כל עוד ייעודה התכנוני של הקרקע הוא חקלאי, חל איסור מוחלט על בנייה למגורים או למסחר, וערכה הריאלי נגזר משימושה החקלאי בלבד. הפוטנציאל הכלכלי גלום באפשרות לשינוי ייעוד עתידי, הליך המכונה "הפשרה", אך מדובר בתהליך ארוך, מורכב ובלתי ודאי, הנתון לשיקול דעתן הבלעדי של רשויות התכנון. לפיכך, עסקה כזו מחייבת בחינה מעמיקה של ההיתכנות התכנונית, הכוללת ניתוח של תוכניות מתאר ארציות ומחוזיות, בחינת מיקום הקרקע ביחס לתשתיות ולשטחים בנויים, ובדיקת מגמות הפיתוח של הרשות המקומית. ללא בדיקות אלו, הרוכש עלול למצוא עצמו עם נכס שמימושו הכלכלי רחוק ובלתי ודאי.
משרד עורכי הדין שהם ושות' מספק ליווי משפטי מקצועי בתחום הקרקעות, לרבות ייעוץ וטיפול בהליכי פרצלציה בנחלה וליווי עסקאות קניית קרקע חקלאית על כל שלביהן. עורך הדין הראל שהם מכיר לעומק את המורכבויות התכנוניות והרגולטוריות בתחום. המשרד פועל משני סניפיו ברמת גן וברמלה ומציע ראייה משפטית מקיפה הנשענת על הבנה מעשית של המגזר הכפרי וצרכיו. שילוב התארים האקדמיים מאוניברסיטאות מובילות עם הניסיון בשטח מאפשר למשרד להעניק מענה מדויק ומותאם לכל לקוח.
